2026-01-27 20:08:00
Az Otthon Start Program alapjaiban rajzolta át a fiatalok első lakáshoz jutásának útját, miközben egyszerre élénkítette a kínálatot és élezte a döntési dilemmákat – többek között erről is beszélgettek piaci szereplők az Indamedia által szervezett Otthon Start Expón. A szakértők szerint 2026-ban már nem a kapkodás, hanem a higgadt mérlegelés éve jön az ingatlanpiacon.
A hiányzó mozaik és a lakáslétra újraindítása
Az Otthon Start egy régóta hiányzó elemet tett a rendszerbe, mert feloldja azt a csapdahelyzetet, amelyben sok fiatal a „mama-modellben” ragadt – mondta Balogh László az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A korábbi helyzetben vagy otthon éltek és tudtak félretenni, de családalapítás nélkül, vagy albérletbe mentek, ám akkor a bérleti díj elvitte a megtakarítást. Az új program lehetővé teszi, hogy az első lakás vásárlói már korábban kilépjenek ebből a dilemmából. Balogh László hangsúlyozta, hogy ez nem egyszeri támogatás, hanem egy létra első foka: albérletből használt lakás, majd később bővebb, új otthon.
A program eltörölte a korábbi kötöttségeket, például a házassági és gyerekvállalási kényszert. Így olyan rétegek is hitelképesek lettek, akik eddig kimaradtak a támogatott rendszerekből. Ugyanakkor Balogh László figyelmeztetett: a piac több jel szerint túlértékelt, az árakba „bele kell nőnie” a jövedelmeknek. A lakásvásárlás tehát könnyebb lett, de nem kockázatmentes.
Verseny minden fronton – miért a vevők nyernek?
Kiss Gábor az Otthon Start korszakát egyetlen szóval írta le: versenyhelyzet. A bejelentés után nyáron a vevők versenyeztek egymással a szűk kínálatért, sok lakás gyakorlatilag napok alatt eltűnt. Ősztől azonban fordult a kocka: a kínálat és a bankok kezdtek egymással rivalizálni. A használt lakások piacán ugrásszerűen nőtt a hirdetések száma, mert sok tulajdonos végre ki tudott mozdulni a „beragadt” pozícióból – mutatott rá az IFK (Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület) alelnöke.
Az újépítésű szegmens szintén bekapcsolódott, részben a tovább költözők prémiumigénye miatt, részben azért, mert sok fejlesztő célzottan az Otthon Start vevőkre állt rá. Szerinte ez a kettős kínálati bővülés ritka lehetőséget teremtett a vásárlóknak. A bankok is éles árversenybe kezdtek, nemcsak a hivatalos 3 százalékos plafon körül mozogva. A szakértő úgy látja, hogy még azok is profitálnak ebből, akik nem veszik igénybe a programot. A piac tehát nem beszűkült, hanem kinyílt – ez pedig 2026 egyik meghatározó trendje marad.
Panelár és új lakás – pillanatkép vagy tartós átrendeződés?
Előállt az a furcsa helyzet, már vannak olyan új lakások, melyek ára megközelítette a panelekét. Ennek egyik oka az Otthon Startban résztvevő fejlesztők vállalása, hogy tartják a másfél millió forintos négyzetméterár-korlátot. A másik ok a használt piacon kialakult felhajtás volt, amely felhúzta a régi lakások árait, így a két szegmens közti rés beszűkült. A Bankmonitor alapító-ügyvezetője ugyanakkor óvatosságra intett: ez nem „új normál”, inkább átmeneti feszültség.
Sándorfi Balázs, a Bankmonitor alapító-ügyvezetője egy hasonlattal élt: ha az egyik serpenyőben 25, a másikban 20 kiló van, az egyensúly nem marad meg tartósan. Ezzel arra utalt, hogy még akkor is megérheti az új lakás mellett dönteni a használttal szemben, ha az új mondjuk 20 százalékkal drágább, mert műszaki tartalomban többet kapnak a vevők. Nem mellesleg a 3 százalék körüli kamat 25 évig végig fix, vagyis a törlesztőrészlet 10-20-25 év múlva – a potenciális béremelkedés hatására – mást fog jelenteni, mint ma.
A budapesti panelek már 1,1-1,4 millió forintos négyzetméteráron forognak. Ha közben hasonló áron jelennek meg új lakások, az eltolódás idővel korrigálni fog. Valódi áresésre csak kényszerhelyzetben lehet számítani, ilyet pedig korábban sem láttunk tartósan. A Covid idején a bérleti díjak zuhantak, de eladásnál tulajdonosok inkább kivártak, mintsem árat vágtak. A kérdés az, hogy 2026-ban meddig tart a türelem – de általános, tömeges árcsökkenés nem valószínű.
Fejlesztők és város: miért lett olcsóbb az új építés?
Kiss Gábor részletesen elmagyarázta, hogy az Otthon Starthoz kapcsolódó szabályváltozások miként javították a fejlesztők üzleti matekját. Sok helyen nőtt a beépíthetőség, vagyis ugyanarra a telekre több lakás épülhet. Ha a telek ára lakásonként elosztva csökken, az közvetlenül mérsékli az eladási árat. Egy átlagos budapesti projektben korábban akár 300 ezer forint is lehetett a telek „négyzetméter-költsége”; ez most sok helyen 150–200 ezerre esett vissza.
A változás nemcsak a belső kerületeket érinti, hanem a külső zónát is: X., XV., XVI. és XVIII. kerületben újra megjelent a fizetőképes kereslet. A 3 százalékos hitel miatt ott is megéri építeni, ahol korábban nem volt. További megtakarítás a parkolás: jól megközelíthető területeken kevesebb garázs kell, ami hatalmas költségcsökkenést jelent. Kiss Gábor hangsúlyozta, hogy mindez nem jár minőségromlással, mert ugyanazok a szabványok és fejlesztők maradnak. Sőt,
az új lakások rezsije nagyságrendekkel alacsonyabb: ahol egy régi lakás havi 20–30 ezer forintos fűtést jelent, ott egy új 2–6 ezerből kijöhet.
Ez hosszú távon komoly érv az új építés mellett.
Hitel, kockázat és józan ész 2026-ban
Sándorfi Balázs szerint a 3 százalékos plafon mögött komoly különbségek vannak bank és bank között. Ugyanazzal a jövedelemmel két intézmény nagyon eltérő hitelösszeget adhat, mert másként értékelik az ingatlant és a hitelkockázatot. Ha egy lakást az egyik bank 100-ra, a másik 92-re értékel, 90 százalékos hitelarány mellett ez több millió forintos önerő-különbséget jelenthet. A szakértő felhívta a figyelmet az adóstárs bevonásának árnyoldalára is: aki adóstárs, saját Otthon Startját később nem használhatja fel.
Ráadásul a támogatott hitel csak egyszer vehető igénybe, legfeljebb 50 millió forintig, a „bent hagyott” keret pedig örökre elveszik. Sokan kombinálják babaváróval vagy csok plusszal, ami tovább bonyolítja a képletet. Sándorfi Balázs szerint ezért először mindig előzetes hitelbírálatot kell kérni, még ingatlan nélkül. A havi törlesztő legfeljebb a jövedelem 60 százaléka lehet, országos átlagban inkább 33–34 százalék a reális. A legnagyobb csapda a „szerelem-lakás”: ha valaki ragaszkodik egy drágább lakáshoz és akár 20–30 százalékkal túlvállalja magát költségszinten, az családi feszültségekhez vezethet. A piac ugyanakkor megnyugodott, nincs kapkodás, a kínálat – főleg új lakásoknál – jóval bővebb, mint egy éve. Sándorfi Balázs egyértelműen fogalmazott: „az otthonteremtés előtt állóknak nincs mire várniuk”.
Mit jelent mindez a vevőknek?
A panelárhoz közeli új lakások valószínűleg átmeneti jelenségek, de rávilágítottak a piac rugalmasságára. A kínálat szélesebb, a hitelek kedvezőbbek, a fejlesztések pedig kiterjednek a külső kerületekre is.
Aki 2026-ban lakást venne, annak a kulcs a józan tervezés: előbb hitelkeret, aztán keresés.
Az Otthon Start domináns marad – a jelzálogpiac mintegy 70 százaléka már ehhez kötődik –, és akár 30 millió forintos megtakarítást is jelenthet a teljes futamidő alatt. A szakértők üzenete végső soron hagyományos és józan: a saját lakás hosszú távon továbbra is az egyik legjobb magyar befektetés, de csak akkor, ha nem nyújtózkodunk túl a takarón.
(Borítókép: Képünk illusztráció! Fotó: Ridofranz / Getty Images Hungary)