South Korea Mortgage Rates Surge Again Amid Tightening Monetary Policy

한국은행이 기준금리 인하 가능성 문구를 삭제하며 사실상 ‘인하 사이클 종료’를 분명히 하자 주택담보대출 금리가 급등하고 있다. 5년 전 초저금리 시기에 대출을 받아 집을 산 이른바 ‘영끌족’은 대출 갱신시점마다 더 높은 금리를 감내해야 하는 구조에 놓였다. 시장에서는 “금리 하락을 전제로 한 레버리지 전략은 더 이상 유효하지 않다”는 경고가 나온다.

18일 금융권에 따르면 지난 16일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 5년 고정형 주택담보대출 금리는 연 3.88~6.28% 수준이다.

2021년 초 연 2.5~4.0%와 비교하면 하단과 상단 모두 큰 폭으로 상승했다. 당시 대출을 받은 차주가 갱신 시점을 맞을 경우 이자 부담이 사실상 두 배 가까이 늘어나는 셈이다.

실제 한국은행 경제통계시스템을 보면 2021년 1월 예금은행 신규 취급 고정형 대출금리는 평균 2.57%였지만, 지난해 11월에는 4.17%까지 올랐다. 최근 장기 시장금리 반등을 감안하면 현재 체감 금리는 4% 중후반대에 형성돼 있다는 게 은행권의 평가다.

금리 상승의 촉매는 한은의 스탠스 변화다. 한은은 지난해 ‘기준금리 인하 기조’를 ‘인하 가능성’으로 완화한 데 이어 올해 첫 금융통화위원회에서는 인하 관련 표현 자체를 삭제했다. 시장은 이를 ‘인하 사이클 종료’ 신호로 받아들이며 장기 금리를 빠르게 끌어올렸다.

실제로 은행채 5년물 금리는 금통위 전일 대비 이틀 만에 0.08%p 이상 뛰었다. 이에 따라 KB국민은행은 19일부터 주택담보대출 혼합형·주기형 금리를 0.15%p 인상하기로 했고, 우리은행 등 다른 시중은행들도 시장금리 상승분을 이번 주부터 순차 반영할 예정이다.

변동금리 역시 안심하기 어렵다. 변동형 주담대 기준이 되는 코픽스(COFIX)는 최근 4개월 연속 상승했다. 은행들이 가산금리와 우대금리를 조정하며 일시적으로 하단을 낮췄지만, 대부분 차주가 실제로 적용받는 금리는 이미 4%대를 넘어섰다. 일부 은행의 3%대 금리는 특정 지역 납세자 등 극소수 우대 조건이 반영된 예외적 수치다.

대출 환경은 5년 전과는 전혀 다르다. 당시에는 DTI 규제가 적용됐지만 현재는 총부채원리금상환비율(DSR)이 전면 적용된다. 원금과 이자를 모두 따지는 구조상 소득 대비 대출 여력이 급격히 줄었다. 여기에 은행권이 가계대출 총량 관리를 이유로 ‘갈아타기 대출’ 금리를 높게 책정하면서 금리 부담을 줄일 출구도 좁아지고 있다.

전문가들은 레버리지 전략 전면 재점검이 불가피하다고 진단한다. 변동금리 대출 비중을 줄이고, 상환 여력이 있다면 일부 원금 상환으로 이자 부담을 낮춰야 한다는 조언이 나온다. 예금 역시 장기 상품에 묶기보다는 만기를 쪼개 시장금리 변화를 흡수하는 전략이 유효하다는 분석이다.

은행권 관계자는 “기준금리 인하 기대가 사실상 사라진 만큼 장기 금리가 빠르게 꺾일 가능성은 제한적”이라며 “주담대 금리는 당분간 높은 수준에서 등락을 이어갈 것”이라고 말했다.