Beyond Mortgage Payments: Key Considerations for Homeowners

요 며칠 사이에 새로운 Bilt 카드가 핫한 이유는 아마도 모기지 페이먼트까지 포인트 적립이 가능해졌다는 점 때문인 것 같습니다.저도 shilph 님 글에 언급된 몇 가지 긍정적으로 보이는 변화들에 공감하여 댓글을 몇 개 남기기도 했습니다. 다만 그 이후 곰곰이 다시 생각해 보니, 개인적으로는 조금 더 조심해서 접근해야 할 요소들이 분명히 있다는 생각이 들었고, 이 부분을 마일모아 분들과 나누고 싶어 글을 씁니다.

사실 저 역시 이 카드에 관심이 많았고, The Point Guy에서 매우 긍정적으로 소개한 내용에도 공감한 부분이 많았습니다. 그런데 추가로 찾아보니, The Point Guy의 소유주가 Bilt Rewards의 투자자이자 이번 모기지 페이먼트 시스템 설계에 자문 위원으로 참여했다는 점을 본인이 직접 밝힌 바가 있더군요. 이 점을 계기로, 한 번 더 정신을 차리고 냉정하게 살펴볼 필요가 있겠다는 생각이 들었습니다.

왜 더 조심해서 봐야 한다고 생각했는가 하면, 이 서비스는 본질적으로 financial innovation(금융 혁신)에 해당하기 때문입니다. 금융 혁신 자체가 나쁘다고 볼 수는 없지만, 역사적으로 보면 새로운 금융 상품이 만들어질 때 그로 인해 발생할 수 있는 부작용을 통제할 법과 제도는 항상 한발 늦었습니다. 그 사이 문제는 누적되고, 제도가 정비되기 전에 터져버리는 경우도 많았죠. 가장 최근의 사례가 바로 2008년 금융위기였습니다.

Bilt는 은행이 아니라 핀테크 기업이고, 아직 비상장(private) 회사입니다. 카드 발급과 신용 제공은 Wells Fargo 플랫폼을 사용하지만, 이 구조에서 발생하는 여러 리스크는 기본적으로 소비자 개인이 감당하게 됩니다.

이제 제가 우려하는 몇 가지 지점을 구체적으로 나누겠습니다.

첫째, 가장 큰 우려는 모기지라는 장기·저금리 부채가, 의도치 않게 단기·고금리 신용카드 부채로 전환될 수 있다는 점입니다. Bilt가 첫해 낮은 10% APR을 제공할 수는 있겠지만, 이는 어디까지나 프로모션일 뿐 지속 가능한 이자율은 아닙니다.

“이번 달만 카드 밸런스를 조금 미루자”는 판단이 반복될 경우, 결국 모기지보다 훨씬 높은 이자율의 카드 부채가 쌓일 가능성이 커집니다. 이 점은 금액 규모가 상대적으로 작은 렌트와는 분명히 다른 성격의 리스크라고 생각합니다.

추가로 확인해 보니, Bilt 2.0 구조에서는 모기지 페이먼트 자체가 카드 크레딧으로 처리되는 것이 아니라, 소비자의 은행 계좌에서 ACH 방식으로 직접 인출되는 것으로 보입니다. 이 경우 모기지 금액이 곧바로 고금리 신용카드 부채로 전환되는 구조는 아니라고 이해하는 것이 맞을 것 같습니다.

다만 그럼에도 불구하고, 모기지 포인트를 최대한 받기 위해 요구되는 소비 요건과 카드 사용 패턴이 가계의 신용 관리와 소비 구조에 어떤 영향을 미칠지는 여전히 주의 깊게 볼 필요가 있다고 생각합니다. 아래 썼다가 정확성을 위해 삭제한 세번째를 참고하실 필요가 있다고 봅니다.

둘째, Bilt가 렌트 페이먼트로 이미 상당한 성공을 거두었기 때문에 모기지 역시 낙관적으로 볼 수 있다는 의견도 이해는 됩니다. 다만 그간 Bilt의 주 사용자는 고소득·고학력의 대도시 렌터가 주류였다는 점을 감안할 필요가 있습니다. 모기지 서비스 역시 초기에는 비슷한 사용자층에서 시작하겠지만, 이처럼 구조가 복잡한 서비스는 성공할수록 오히려 전체 리스크가 커질 가능성도 배제하기 어렵다고 봅니다.

셋째, 크레딧 카드를 많이 보유하고 있지 않거나 총 크레딧 라인이 높지 않은 분들의 경우, credit utilization이 일시적인 문제가 아니라 구조적인 문제가 될 가능성이 있습니다. 일반적으로 “utilization은 한 달 반짝 영향을 줄 뿐”이라고 이야기되지만, 이번 경우에는 그 전제가 잘 성립하지 않을 수 있습니다.

제가 이해하기로는, Bilt에서 제공하는 모기지 관련 포인트를 최대한 받기 위해서는 모기지 금액의 약 75%에 해당하는 소비를 매달 카드로 채워야 하는 구조입니다. 즉, 단순히 모기지 페이먼트 한 번으로 끝나는 것이 아니라, 매달 상당한 금액의 카드 사용이 반복적으로 누적될 가능성이 있습니다.

예를 들어 총 크레딧 라인이 $10,000인데 모기지와 월 소비를 합쳐 매달 $4,000~$5,000이 카드에 찍힌다면, 이는 매달 40~50% 수준의 utilization이 반복적으로 보고되는 구조가 됩니다. 카드사는 소비자의 “의도”가 아니라 사용 패턴을 기준으로 리스크를 판단하는데, 매달 높은 utilization, 큰 고정 금액, 반복적인 구조가 동시에 나타날 경우 내부 리스크 모델상 잠재적 스트레스 계정으로 분류될 가능성도 배제하기 어렵다고 봅니다. 이 경우 당장 문제가 없어 보이더라도, 향후 다른 카드 발급이나 크레딧 라인 관리 측면에서 마이너스 요소로 작용할 가능성도 고려해야 한다고 생각합니다.

넷째, Bilt는 자체 자금으로 모기지를 대신 내주는 구조가 아니라, 소비자의 은행 계좌에서 ACH 방식으로 모기지를 지급하는 방식을 사용하는 것으로 알고 있습니다. ACH 방식 자체가 문제라기보다는, 기존의 단순한 은행–모기지 회사 구조에 핀테크 플랫폼이 중간에 개입하면서 오류 발생 시 책임 소재와 대응 경로가 더 복잡해질 수 있다는 점을 고려할 필요가 있다고 봅니다. 평소에는 큰 문제가 없더라도, 만약 시스템 오류나 처리 지연이 발생할 경우 모기지라는 특성상 소비자에게 미치는 영향은 작지 않을 수 있습니다. 과거 렌트 페이먼트에서 문제가 없었다고 해서, 새로운 모기지 페이먼트 구조에서도 동일하게 문제가 없으리라는 보장은 없다고 생각합니다.

다섯째, 향후 이 카드로 인해 가계의 신용카드 부채가 감당하기 어려운 수준으로 늘어나는 현상이 관찰될 경우, 규제 리스크 역시 배제할 수 없다고 생각합니다. Bilt는 비상장 기업이기 때문에, 대형 은행들에 비해 상대적으로 빠르게 전략을 변경하거나 발을 뺄 수 있다는 점도 소비자 입장에서는 함께 고려해야 할 요소라고 봅니다.

정리하자면, 이미 크레딧 카드 보유 개수가 많고 총 크레딧 라인이 충분히 높으며, 주택을 보유한 지 오래되었고 카드 밸런스를 항상 풀로 페이하시는 분들께는 이 카드가 큰 문제 없이 작동할 가능성이 큽니다. 하지만 그렇지 않은 분들, 특히 카드 수가 적거나, 크레딧 리밋에 비해 모기기 비율이 높은 편이거나, 크레딧 히스토리가 아직 충분히 쌓이지 않은 분들께는 한 번 더 심사숙고하신 후 카드를 만드시길 권유드리고 싶습니다.