2026-01-28 20:00:00
Em causa estão os dois lotes que ficaram excluídos da venda em 2019 ao consórcio Vanguard/Amorim Luxury, porque a DC Developments Gmbh, um gigante da promoção imobiliária da Alemanha, se opôs na altura à venda e podia fazê-lo. Hoje a transação prevista envolve a alienação “tal como está” das participações no capital social e de todos os créditos associados detidos pelos acionistas.
Adriano Lucas, managing partner da Zaphira Capital – uma empresa de investimento e promoção imobiliária sediada em Lisboa –, e administrador da consultora CPU, fez uma proposta firme pela compra da sociedade DCR & HDC Developments – Atividades Imobiliárias, Lda. que é proprietária de dois lotes turísticos no NDTC [Núcleo de Desenvolvimento Turístico do Carvalhal].
A DCR & HDC Developments é uma sociedade-veículo (SPV – Special Purpose Vehicle) detida através de uma joint venture 50/50 estabelecida entre a Herdade da Comporta – Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado (em liquidação) e a DCR Comporta GmbH, uma promotora imobiliária alemã.
O valor da proposta é 25 milhões de euros que é o valor mínimo pretendido pelos vendedores de acordo com o teaser enviado a investidores e ao qual o Jornal Económico teve acesso.
O prazo para a entrega das propostas vinculativas, com a prova da disponibilidade de fundos, acabava no dia 31 de dezembro de 2025. A partir dessa data os vendedores iniciaram uma fase de negociação com um ou mais licitantes selecionados.
A comunicação com o comprador selecionado estava prevista para até 16 de janeiro de 2026.
Segundo as nossas fontes, a proposta de Adriano Lucas terá sido aceite. Mas ainda não foi assinado o contrato de compra e venda da empresa portuguesa que detém os dois terrenos no Carvalhal que, em 2019, ficaram de fora da venda dos ativos do Fundo Herdade da Comporta ao consórcio Vanguard Properties/Amorim Luxury.
O Jornal Económico contactou Adriano Lucas, Hugo Moretti Gomes (gerente designado pela sócia DCR Comporta GMBH) e João Sousa e Moura, gerente designado pela Herdade da Comporta, mas não obteve resposta.
Recorde-se que estes dois terrenos não puderam ser vendidos na altura porque um gigante da promoção imobiliária da Alemanha, que detém 50% desta SPV, exerceu o seu direito de oposição. Os dois lotes turísticos situados no NDTC no Carvalhal estão localizados entre os lotes da Amorim Luxury e os da Vanguard Properties.
Por causa desses dois terrenos o consórcio acabou por pagar menos pelos ativos da Comporta. A oferta inicial aceite em 2018 foi de 158,2 milhões de euros. Mas o preço foi ajustado para os 157,5 milhões de euros na assinatura da escritura em novembro de 2019, devido à venda de dois lotes de terreno pela gestora do fundo (Gesfimo) a terceiros durante o processo. Isto é, o valor pago pela Vanguard/Amorim em 2019 teve em conta a exclusão dos 50% daquela sociedade imobiliária.
Segundo o teaser (o documento de apresentação da oportunidade de investimento) enviado a potenciais compradores, a DCR & HDC possui dois lotes com uma área conjunta de 11,5ha e Área Bruta de Construção de 13,8 mil m2 no âmbito do Núcleo de Desenvolvimento Turístico do Carvalhal (NDTC) – Lote 13 e 14 -, integrado no empreendimento imobiliário Dunas, localizado no concelho de Grândola – próximo da Praia do Pêgo -, como condomínio privado de baixa densidade com cerca de 1.010 hectares, rodeado por uma área florestal protegida de 460 ha.
O lote 13 tem uma área total de 8,3 hectares com uma Área Bruta de Construção de 10 mil m², enquanto o lote 14 tem uma área total de 3,1 hectares e uma Área Bruta de Construção de 3.800 m².
Desde 2019 que estes ativos do Fundo da Herdade da Comporta e da promotora imobiliária alemã estavam em processo de venda. Por falta de acordo sobre o processo, esteve a decorrer um processo no tribunal arbitral, no seguimento do qual foi determinado a venda do ativo, por um valor mínimo de 25 milhões.
A Adriano Lucas, no âmbito de um concurso, viu a sua proposta de 25 milhões selecionada.
O teaser refere que ambos os lotes possuem uma localização premium, inseridos num condomínio privado exclusivo, sustentável e de baixa densidade.
“Está disponível uma vasta gama de infraestruturas, incluindo um campo de golfe desenhado pelo prestigiado arquiteto David McLay-Kidd, bem como outras instalações desportivas em desenvolvimento, que abrangem desde uma academia de ténis e padel até piscinas e ginásio”, lê-se no documento.
O portefólio imobiliário da DCR & HDC tem uma localização privilegiada, perto de Lisboa (a cerca de uma hora de carro) e a uma curta distância de voo (menos de três horas) das principais capitais europeias. A zona envolvente é conhecida pela sua paisagem intocada, incluindo 60 km de praias de areia branca imaculada, arrozais coloridos, áreas de pinhal e aldeias locais pitorescas.
“A DCR & HDC apresenta uma oportunidade de investimento de elevado valor com a sua envolvente única, localização privilegiada e princípios de eco-sustentabilidade”, é o mote do documento enviado aos potenciais investidores.
O documento fala de projetos de construção de baixa densidade e de infraestruturas totalmente concluídas, incluindo o campo de golfe, permitindo uma entrada imediata em funcionamento.
Destaca que os ativos se inserem no segmento turístico e residencial de luxo – o projeto Dunes inclui dois hotéis de luxo.
“Complexo de golfe (a 15 minutos de carro do Campo de Golfe de Troia, Pinheirinho, Torre e Costa Terra), mitigando a procura turística sazonal; forte reconhecimento internacional da marca em relação à região da Comporta; e ciclo económico favorável, com forte procura por projetos imobiliários de gama alta”, estão entre os argumentos invocados pelos vendedores para atrair compradores.
A venda abrange 100% do capital social da DCR & HDC, incluindo entradas de capital suplementares e outros créditos detidos pela Herdade da Comporta – Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado (em liquidação) e pela DCR Comporta GmbH.
O objeto da transação prevista compreende a alienação das referidas participações no capital social e de todos os créditos detidos pelos acionistas “no estado em que se encontram”, segundo o teaser.
“Os principais objetivos dos vendedores na análise das propostas para a transação prevista incluem a atratividade em termos de preço, a
capacidade percebida para concluir a transação e cumprir o cronograma estimado, considerando a capacidade financeira do potencial
investidor e outras aprovações ou condições relevantes, bem como o carácter vinculativo da oferta”, acrescenta o documento.
Para apoiar na elaboração da proposta, os investidores receberam informações sobre a DCR & HDC, incluindo também informações sobre
os Lotes 13 e 14 localizados no Núcleo de Desenvolvimento Turístico do Carvalhal (NDTC).
As informações fornecidas nessa fase são considerados suficientes para a preparação da proposta vinculativa, para a negociação do contrato de compra e venda e para a celebração de um contrato definitivo proposto dentro do prazo da transação.
Para a entrega da proposta vinculativa de 25 milhões o potencial comprador teve de efetuar uma due diligence na DCR & HDC
“O contrato de compra e venda poderá estar sujeito aos procedimentos judiciais, de supervisão e regulamentares aplicáveis, bem como aos procedimentos de conformidade e de quaisquer outras terceiras partes relevantes”, segundo o documento da proposta de venda de 100% do capital social da DCR & HDC, incluindo os créditos associados.
O processo teve “uma licitação mínima fixada em 25.000.000 euros e os vendedores são a Herdade da Comporta – Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado (em liquidação) e a DCR Comporta GmbH”. O preço da oferta “será pago em dinheiro na consumação da transação prevista”, lê-se no documento.
Foi exigido que o concorrente cumpra as normas aplicáveis de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo; e que divulgasse os detalhes de como o proponente pretende financiar a transação prevista, nomeadamente as fontes e os montantes, incluindo provas suficientes da disponibilidade de fundos e potenciais implicações de prazo, se aplicável, para concluir a transação prevista.
A Zaphira Capital é uma single-family office e holding privada baseada em Portugal, focada no investimento, desenvolvimento e gestão de ativos imobiliários de alto padrão. Fundada em 2020 e sediada em Lisboa, atua no segmento value-add, abrangendo projetos residenciais, turísticos, escritórios e logística, com forte presença em Lisboa e Cascais.
Adriano Lucas integra ainda o conselho de administração da CPU, uma empresa líder em serviços imobiliários com sede em Portugal, desde 2008.