2026-02-20 17:47:00
Egyszeri tételek dobták meg a számokat
Az elmúlt időszak irodapiaci trendjeit látva a Graphisoft Park még 2024-ben úgy döntött, hogy a déli fejlesztési területen az iroda helyett lakó- és szolgáltatófunkció fejlesztésének lehetőségét vizsgálja meg, ami összességében városképi, városszervezési- és üzleti szempontból is célszerűbb a további irodaépület fejlesztés helyett. Ezzel összhangban a társaság értékesítette a területet a lakásfejlesztésekben érdekelt Synergy Construction Hungary Kft. részére.
A mostani eredmények értelmezése szempontjából fontos látni, hogy a 2025 júliusában sikeresen lezárult tranzakcióval a társaság 11,1 millió euró egyszeri rendkívüli eredményt realizált.
A bevezetőben említett egyszeri tételek mellett a normál üzletmenet is a vártnál jobban alakult a Graphisoft Parknál. A kihasználtság továbbra is magas, sőt, több meglévő bérlő kisebb területnövekedési igényét megvalósítva 96%-ra nőtt tavaly év végére, ezzel jelentősen meghaladva a budapesti irodapiac 87%-os átlagát.
A folyamatos szerződés hosszabbítások eredményeképpen 2025. végén az átlagos hátralevő bérleti időtartam, a WAULT 4,4 év, míg a bérlők elköteleződését ennél is jobban tükröző szám, az első bérleti szerződéskötés óta eltelt időtartam átlagos értéke már 16,6 év.
A társaság ugyanakkor figyelmeztet, hogy a bizonytalan gazdasági környezet miatt nem lehet kizárni az üresedés esetleges növekedését, ezért ennek hatását is beleszámolja előrejelzésébe.
A vállalat bevételei a várakozásoknak megfelelően alakultak: a bérbeadásból származó bevétel a negyedik negyedévben 3,9 százalékkal rekordszintre, 4,44 millió euróra nőtt.
Éves szinten a bevétel 1,7 százalékkal 17,6 millió euróra nőtt, ami ugyancsak rekordnak számít.
Az EBITDA a negyedik negyedévben 3,4 százalékkal 4 millió euróra csökkent, míg az EBITDA-marzs 90 százalékra mérséklődött, szemben a bázisidőszaki 94,3 százalékkal.
A bérleti díjbevétel növekedését az egyéb bevételek mérséklődése valamelyest ellensúlyozta, mert tavaly nem voltak a bázishoz hasonló, szerződésmódosításhoz kapcsolódó egyszeri kompenzációk. A működési költségek közel 26 százalékkal emelkedtek főként a déli fejlesztési terület értékesítéséhez kötődő jogi/tanácsadói díjak és a vezetőváltás egyszeri kifizetései miatt. Az értékcsökkenés közel 4 százalékkal mérséklődött, a pénzügyi eredmény javult (alacsonyabb kamatkörnyezet miatti kisebb kamatbevétel, de csökkenő hitelkamat és érdemi árfolyamveszteség hiánya). Ezek hatására az EBITDA végül 4 százalékkal elmaradt az előző évitől.
Az üzemi eredmény ugyancsak visszaesést mutat, a negyedik negyedévben 3,4 százalékkal 2,5 millió euróra csökkent.
Az adózott eredmény a negyedik negyedévben mintegy 83,4 százalékos ugrást mutat, viszont ez szintén tartalmaz egy egyszeri tételt. Egy fedezeti ügylet lezárásából származó, 1,1 millió eurós árfolyamnyereségről van szó, amelyet a cég az év végén számolt el. Ha ezzel korrigáljuk a számokat, akkor 2,2 millió eurós adózott eredményt kapunk, ami így is 21,8 százalékos növekedést jelent.
A 2025-ös számokat látványosan javította a déli fejlesztési terület eladásából származó 11,1 millió eurós nyereség, valamint az említett fedezeti ügylet lezárása.
Ezekkel együtt az adózott eredmény 20,48 millió euróra ugrott.
A “normál üzletmenetet” tükröző – az egyszeri tételektől és az ingatlanok átértékelésétől megtisztított – pro forma adózott eredmény 8,31 millió eurót tett ki. Ez mintegy 5 százalékos javulást jelent 2024-hez képest.
A rendkívüli eredmény felhasználására a társaság igazgatótanácsa a közgyűlési előterjesztések március 25-én esedékes közzétételében fog javaslatot tenni.
A normál üzletmenetből származó pro forma eredmény 90%-ának osztalékként történő kifizetésére az eddigi gyakorlat szerint tesz javaslatot, figyelemmel a vonatkozó SZIT törvényi előírásokra is.
Ingatlanállomány és valós nettó eszközérték
A független szakértői becslés alapján a Graphisoft Park ingatlanportfóliójának piaci értéke 2025 végére 211,1 millió euróra csökkent. Ez közel 20 millió eurós visszaesést jelent az egy évvel korábbi szinthez képest.
A nettó eszközérték ugyanakkor stabil maradt, köszönhetően a hitelállomány mérséklődésének és a készpénzállomány növekedésének.
A portfólió értékcsökkenése részben egyszeri tranzakciós hatásokkal magyarázható, mivel a harmadik negyedévben értékesített déli fejlesztési területek már nem képezik a vagyon részét. Emellett a piaci környezet változása is negatívan befolyásolta az árazást. A bérbeadott ingatlanok értékelésekor a szakértők a korábbinál magasabb, átlagosan 8 százalékos hozamszinttel számoltak, ami lenyomta a számított értéket.
A vállalat pénzügyi pozícióját javította, hogy az euróalapú hitelekhez kapcsolódó kamatfedezeti ügyletek valós értéke továbbra is kedvezően alakult, ami növelte a saját tőkét. A hitelállomány a folyamatos törlesztések, valamint az NHP-hitelek végtörlesztése következtében 67 millió euróra csökkent. Ezzel párhuzamosan a készpénzállomány – részben az eszközértékesítésekből származó bevételeknek köszönhetően – gyarapodott. Mindezek eredményeként a valós nettó eszközérték (NAV) érdemben nem változott, az időszak végén 167 millió eurót tett ki.
Előrejelzés
A megbízható bérlői kör ellenére a vállalat konzervatívabb előrejelzést állított össze, mivel a gazdasági környezet kiszámíthatatlansága miatt számolni kell a kihasználatlanság enyhe növekedésével.
A bérleti díjak mellett további félmillió euró egyéb bevételre számítanak. A költségoldalon kedvező folyamatok indulhatnak el: a 2025-ös egyszeri tételek kikerülésével a működési költségek várhatóan 19 százalékkal mérséklődnek. Az értékcsökkenési leírás szintje 6,3 millió euró körül stabilizálódhat, mivel a kifutó régi eszközök hatását az új energiahatékonysági beruházások aktiválása ellensúlyozza. A hiteltörlesztéseknek köszönhetően a kamatráfordítások csökkennek, ugyanakkor az NHP-hitel végtörlesztése önmagában nem eredményez érdemi kamatmegtakarítást. Stratégiai előny viszont, hogy ezzel a lépéssel elkerülhetővé válik a jelenleg kifejezetten költséges refinanszírozás. A pénzügyi eredményt a csökkenő kamatbevételek és a forint árfolyam-ingadozása ronthatja.
Így a 8,1 millió euróra becsült pro forma eredmény nagyjából 200 ezer euróval maradhat el a 2025-ös, szokásos üzletmenet szintjétől.
Emelkedő trendben az árfolyam
A Graphisoft Park árfolyama stabilan emelkedett az elmúlt hónapokban, év eleje óta már 9,7 százalékos pluszban van.
Címlapkép forrása: Portfolio
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ