Most Affordable Cities to Live in Baden-Württemberg

In Deutschland ist es schwierig, bezahlbare Wohnungen zu finden. Dennoch gibt es einige mittelgroße Städte im Südwesten mit moderateren Konditionen.

Die Wohnungssuche in Deutschland wird immer schwieriger – und das Wohnen teurer. Doch weitet man seinen Blick etwas, stellt man fest: In Baden-Württemberg gibt es eine Reihe von Städten mit einem großen Angebot, in denen man vergleichsweise günstig wohnt.

Beispielsweise in Schwäbisch Gmünd und Villingen-Schwenningen. In diesen mittelgroßen Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern gibt es nämlich das größte Angebot an Mietwohnungen, die weniger als 12 Euro pro Quadratmeter kosten. Jeweils mehr als 67 Prozent der angebotenen Wohnungen wurden dort im zweiten Halbjahr 2025 zu diesem Preis angeboten. Dies geht aus einer aktuellen Untersuchung des IVD-Marktforschungsinstituts hervor. „Die Mittelstädte Baden-Württembergs verfügen über eine starke, innovationsorientierte Wirtschaftsstruktur mit zahlreichen mittelständischen Unternehmen, guten Arbeitsmarktchancen sowie einem leistungsfähigen Bildungsangebot aus Hochschulen, beruflicher Ausbildung und Schulen“, sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.

Diese Städte haben viele günstige Wohnungen

In diesen mittelgroßen Städten in Baden-Württemberg wurden besonders viele Wohnungen für unter 12 Euro pro Quadratmeter angeboten:

• Schwäbisch Gmünd (70,8 Prozent)
• Villingen-Schwenningen (67,2 Prozent)
• Rastatt (57,6 Prozent)
• Göppingen (55,4 Prozent)
• Offenburg (48,6 Prozent)
• Aalen (47,1 Prozent)
• Baden-Baden (46,1 Prozent)

Deutlich geringer ist der Anteil hingegen in Städten, die von ihrer guten verkehrlichen Anbindung an die Landeshauptstadt profitieren:

• Tübingen (11 Prozent)
• Böblingen (12,1 Prozent)
• Sindelfingen (12,8 Prozent)
• Ludwigsburg (14,2 Prozent)
• Waiblingen (20,7 Prozent)

„Das Potenzial an günstigen Mietwohnungen ist überschaubar“, sagt Kippes mit Blick auf den Großraum Stuttgart. Der Druck auf den Wohnungsmarkt wachse vor allem durch den Zuzug in die Städte und durch veränderte Haushaltsstrukturen. „Es gibt immer mehr Ein-Personen-Haushalte“, sagt Kippes. Dadurch steige die Nachfrage nach Wohnraum weiter.

So hoch sind die Mietpreise aktuell

Insgesamt bleiben die Angebotspreise für Mietwohnungen in Deutschland auf einem hohen Niveau: Bundesweit sind die Mietpreise Ende 2025 im Schnitt um 4,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Dies ergab eine Untersuchung des Instituts für Weltwirtschaft, das die Kieler Experten im German Real-Estate-Index (GREIX) zusammenfassen. Dabei lag die Kaltmiete im bundesweiten Durchschnitt bei 14,41 pro Quadratmeter. Am teuersten war die durchschnittliche Kaltmiete in München: 23,35 Euro je Quadratmeter mussten Mieter dort zahlen. Leipzig war mit 10,22 Euro pro Quadratmeter die günstigste der acht größten Städte. Stuttgart landet mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 16,11 Euro im Großstädte-Ranking auf Platz drei.

„Es werden derzeit zu wenige Wohnungen fertiggestellt, während die Nachfrage nach Wohnraum, vor allem in den Großstädten, sehr hoch ist“, erklärt Zdrzalek. Dies führe dazu, dass die Angebotsmieten weiter steigen. „Gleichzeitig bleiben viele Menschen in ihren bestehenden Wohnungen mit älteren Mietverträgen und ziehen nicht um.“ Der Grund liegt auf der Hand: Wenn eine neue Wohnung bei gleicher Miete deutlich kleiner ist, gibt es kaum einen Anreiz, umzuziehen, so Zdrzalek.

Allein der Preisanstieg in der Landeshauptstadt in den vergangenen Jahren macht dies deutlich: Zahlten Mieter dort im Jahr 2015 im Schnitt 12,30 Euro pro Quadratmeter, sind es zehn Jahre später 16,11 Euro – ein Anstieg um fast ein Drittel.

Mieten im Zehn-Jahres-Vergleich

• Konstanz, 17,20 Euro (plus 60 Prozent)
• Stuttgart, 16,11 Euro (plus 31 Prozent)
• Böblingen,17 Euro (plus 48 Prozent)
• Ulm, 14,55 Euro (plus 58 Prozent)
• Tübingen, 12,88 Euro (plus 31 Prozent)
• Reutlingen, 11,90 Euro (plus 33 Prozent)
• Göppingen 11,00 Euro (plus 57 Prozent seit 2017)
• Schwäbisch Gmünd 10,70 Euro (plus 53 Prozent seit 2017)
• Balingen, 9,10 Euro (plus 15 Prozent)

Die steigenden Mietpreise sind ein deutliches Signal für den Wohnungsmangel in Deutschland, der noch nie so groß war. 1,4 Millionen Wohnungen fehlen aktuell. Knapp 200.000 zu wenig Wohnungen sind es in Baden-Württemberg. Zu diesem Ergebnis ist eine Studie des Pestel-Instituts im Auftrag des Bündnisses Soziales Wohnen gekommen. „Es fehlen unglaublich viele Wohnungen in Deutschland“, so Studienleiter Matthias Günther. Seine Prognose gibt wenig Hoffnung: „Wir sehen gerade keine Anzeichen für Besserung.“ Baugenehmigungen seien weiter auf einem sehr niedrigen Stand. Besonders vom Wohnungsmangel betroffen seien junge Menschen, weil hohe Wohnkosten ihre Lebenspläne nach dem Studium oder der Ausbildung erschweren.

Die Gründe für den Wohnungsmangel sieht Günther unter anderem in der Politik: „Der Wohnungsbau wurde weitgehend dem Markt überlassen.“ Seit etwa 15 Jahren hätten Bund und Länder zu wenig für den Wohnungsbau getan – die Folgen seien heute zu spüren. Schon kleine Zinssteigerungen, ausgelöst durch den Ukraine-Krieg, hätten dazu geführt, dass deutlich weniger Wohnungen gebaut werden. „Bei Neuvermietungen in Großstädten dürften gerade Geringverdiener und Menschen in Ausbildung und Studium zunehmend an ihre Belastungsgrenze stoßen“, erklärte GREIX-Projektleiter Jonas Zdrzalek. Auch Fachkräfte aus dem In- und Ausland täten sich mit einem Umzug vermutlich oft schwer.

So viele Wohnungen werden pro Jahr benötigt

„Wir sind weit entfernt von den Zahlen, die wir eigentlich brauchen würden“, erklärt Günther. 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen pro Jahr wären nötig. Auch Baden-Württemberg steht nicht besonders gut da. „Im Vergleich der Flächenstaaten zählt Baden-Württemberg zu den Ländern mit den höchsten Baulandpreisen“, so Günther. Bei Preisen jenseits der 1000 Euro pro Quadratmeter lasse sich kaum noch bezahlbares Wohnen aufbauen. Lange habe man sich dort darauf verlassen, dass die hohen Einkommen und die starke Industrie im Land ausreichen würden, um die Wohnungsfrage zu lösen.

Dabei arbeiten viele Menschen im Land in weniger gut bezahlten Berufen, etwa in der Gastronomie, in der Reinigung oder im Lieferdienst. „Auch diese Menschen müssen irgendwo wohnen.“ Gleichzeitig ist der Wettbewerb um Wohnungen stark gewachsen. Baden-Württemberg habe in den vergangenen 20 Jahren viele neue Arbeitsplätze geschaffen, was zu einer starken Zuwanderung geführt habe. Der Wohnungsbau habe mit dieser Entwicklung jedoch nicht Schritt gehalten.

Dieser Artikel ist bei unserem Partner SWP erschienen.